EPMC空中沙龍丨物業(yè)項目化管理模式

物業(yè)項目化管理實踐專家——劉長進

首先感謝韓總和田老師提供這次分享的機會，使自己能夠系統(tǒng)的把近三年來系統(tǒng)學習領會項目化的感受向大家匯報！

其中的內(nèi)容得到了張金成先生、張星明總編、楊教授，韓總等各位老師的指點，在這里一并感謝！

本期沙龍包含以下四個部分：

一、物業(yè)項目化管理模式，在物業(yè)管理企業(yè)整體發(fā)展中的地位確定

二、物業(yè)項目化管理模型

三、 物業(yè)項目化管理模式的價值體現(xiàn)與評價

四、 物業(yè)項目化管理模式的構(gòu)建途徑與路線

第一部分：物業(yè)項目化管理模式，在物業(yè)管理企業(yè)整體發(fā)展中的地位確定

一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)面臨的機遇與挑戰(zhàn)

第一節(jié)．物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展

1. 管理規(guī)模增速明顯

2. 企業(yè)數(shù)量迅速增加

3. 從業(yè)人員不斷壯大

4. 地域發(fā)展存在差異

第二節(jié)．物業(yè)管理行業(yè)的機遇

1．物業(yè)服務行業(yè)的地位不斷提升

2．房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模建設提供發(fā)展機遇

3．外延的不斷擴大：企事業(yè)后勤服務社會化

4．資本力量越來越關注物業(yè)行業(yè)

第三節(jié)．物業(yè)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

1． 客戶不斷變化的需求對行業(yè)發(fā)展提出了更高的要求

（1） 需求不斷升級：客戶對于物業(yè)服務不再是僅僅的把地掃干凈、把水龍頭修好、把門修好，而是更多的溫馨體貼的服務。

（2） 建筑管理的復雜性：建筑樓越來越高，社區(qū)越來越大，都對物業(yè)管理提出了挑戰(zhàn)。

（3） 物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管持續(xù)弱化：對好的物業(yè)是個機會，對經(jīng)營不好的企業(yè)是個挑戰(zhàn)。行業(yè)企業(yè)資質(zhì)評定體系需逐步完善；行業(yè)企業(yè)誠信體系建設需持續(xù)加強；行業(yè)市場競爭管理機制需不斷規(guī)范。

（4） 企業(yè)經(jīng)營風險不斷增加

A. 物業(yè)服務價格運行機制的挑戰(zhàn)：住宅方面，物業(yè)價格很難上調(diào)，業(yè)主繳費率不是很高，制約行業(yè)發(fā)展。

B. 跨界入侵者的挑戰(zhàn)：跨界從事物業(yè)服務工作，例如傳統(tǒng)保潔公司、互聯(lián)網(wǎng)OTO企業(yè)、以及業(yè)主的自治，都可以替代物業(yè)公司的工作。

C. 物業(yè)管理人力、物資成本不斷上漲

人才短缺，缺乏創(chuàng)新發(fā)展的動力：收入較低難以吸引人才，高層、中層、基層都欠缺人才。

第二部分：物業(yè)項目化管理模型

物業(yè)項目化管理模式的提出是受韓總的啟發(fā)，因為我們在面對諸多困難的時候想尋求一條能夠解決行業(yè)發(fā)展困境的方法，當時我的想法就是如何能夠把物業(yè)的項目管理做好？在同等條件下我們?nèi)绾翁峁┳顑?yōu)的服務？在提供同樣服務的情況下，我們?nèi)绾伟殉杀窘档?？我就想到了用項目管理的手段，當時和韓總相識，學習了韓總項目化管理范式的藝術。我們從學習項目管理入手，公司中高層都參與學習，掌握了項目管理的方法，開展項目管理的工作，在這個過程中，逐漸把項目化引入企業(yè)管理之中。

根據(jù)韓總企業(yè)項目化管理模式的定義，結(jié)合物業(yè)服務企業(yè)的管理實踐，對物業(yè)服務企業(yè)項目化管理模式做出如下定義：

物業(yè)服務企業(yè)項目化管理模式是指物業(yè)服務企業(yè)以顧客為中心，以企業(yè)項目化管理范式為指導，全面、系統(tǒng)、科學地將項目化管理應用到企業(yè)的管理實踐，融匯行業(yè)標桿企業(yè)的成功管理方法與手段，形成一套可以在物業(yè)管理行業(yè)普遍應用的企業(yè)運轉(zhuǎn)模式。

項目化管理模式是一套嶄新的物業(yè)操作系統(tǒng)，以往的管理模式都是在傳統(tǒng)物業(yè)管理模式基礎之上的修補與迭代。在互聯(lián)網(wǎng)+時代背景下，項目化管理模式是為物業(yè)管理更換了一套操作系統(tǒng)，就好像從DOS到WINDOWS，再到IOS或者安卓操作系統(tǒng)，這種轉(zhuǎn)變跳出了原有管理模式的框架，因為現(xiàn)在物業(yè)服務企業(yè)所面臨的問題，以前的運作模式已經(jīng)不能完全解決好，但是項目化管理模式能夠讓我們關注現(xiàn)在的問題還能讓我們關注未來的發(fā)展方向，讓企業(yè)時刻處于良好的運轉(zhuǎn)之中。

項目化思維：以顧客為中心，以項目為載體

項目化思維的要素與原則對照表

第三部分：物業(yè)項目化管理模式的價值體現(xiàn)與評價

項目化管理如何解決物業(yè)服務企業(yè)的問題

1．推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展（創(chuàng)新發(fā)展 藍軍思維）

2．推動企業(yè)管理升級（促進流程管理與基層作業(yè)）

3. 推動企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)利（傳遞經(jīng)營意識，發(fā)動全員智慧），實現(xiàn)收益最大 化，成本最小化

4. 行業(yè)服務標準化建設不斷加強，物業(yè)服務水持續(xù)提升

5. 物業(yè)服務企業(yè)品牌價值得到廣泛認可：一是因為項目化模式對管理實踐的影響；一是因為推廣項目化模式參與了一些學術研究的工作，得到了學術界的認可，提高了品牌價值。

還有幾點感受比較深：一是以前思考戰(zhàn)術多，現(xiàn)在思考戰(zhàn)略多，高層應注重對戰(zhàn)略進行重視，避免以前經(jīng)常犯有戰(zhàn)術上的勤奮，逃避戰(zhàn)略上的懶惰。二是加大管理的頻次與強度，使企業(yè)不斷的進化。三是使企業(yè)的可控性與靈活性保持了平衡。

第四部分：物業(yè)項目化管理模式的構(gòu)建途徑與路線

項目化管理模式是企業(yè)項目化管理理論與物業(yè)服務企業(yè)最佳管理實踐相結(jié)合的產(chǎn)物，是物業(yè)服務企業(yè)在適應外部環(huán)境快速變化，滿足顧客需求提升，增強企業(yè)管理能力的有效方法

物業(yè)服務企業(yè)項目化管理模式的本質(zhì)是企業(yè)通過活化企業(yè)原有的組織結(jié)構(gòu)，形成眾多的小微工作團組，點燃企業(yè)創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的激情，把工作內(nèi)容、權力、責任同時下放到基層，以項目管理的方式完成服務的設計、提供、評價和改進，確保服務的成本和質(zhì)量都保持競爭優(yōu)勢，使企業(yè)處于行業(yè)的領先地位，實現(xiàn)企業(yè)的基業(yè)長青。

物業(yè)服務企業(yè)所處的發(fā)展階段各不相同，但是一旦選擇這一模式，發(fā)展的步驟大致形同，可以分為5各步驟，在每個步驟項目化管理的模塊的重點不同，企業(yè)可以根據(jù)自身實際層層推進，逐級上升，使企業(yè)的項目化管理成熟達到較高的程度，企業(yè)處于組織健康發(fā)展、業(yè)績顯著、持續(xù)優(yōu)化的狀態(tài)。

實施項目化管理模式的5個部分不是割裂的，是相互作用互為支撐的，是一步一步接近企業(yè)的最佳狀態(tài)的。就像<<好戰(zhàn)略，壞戰(zhàn)略>>中所說的戰(zhàn)略必須是一系列連續(xù)的行動。

假設你想成為一名優(yōu)秀的鐵人三項選手并獲得好的成績，那你是如何做得呢？

首先，你要明確你的目標，僅僅是參與了就可以還是要取得較好的成績，因為不同的結(jié)果需要付出不同的努力，所有的行動都是因為目標而出現(xiàn)的。

其次，評估一下自己的能力。鐵人三項比賽需要不同的運功能力，你是否都具備，如果你還不會游泳，那么你離參加比賽和獲得較好成績的距離就會加大，需要付出一定的時間去學習。毅力、能力、時間、財力都是需要評估的內(nèi)容。

第三、要做好規(guī)劃。鐵人三項比賽是一個系統(tǒng)工程，沒有科學合理的計劃，是不可能完成的比賽，甚至需要找到優(yōu)秀的教練和志同道合的隊友，這才是實現(xiàn)目標的正確路徑。

第四、付諸行動。夢在心中，路在腳下，只有真正的開始，才能知道有多少艱辛和困難，而且還會遇到很多你未曾預料的事情，比如訓練中受傷，你怎么辦，訓練時間不足怎么辦，毫無疑問，這些問題都要克服掉，否則夢想是無法實現(xiàn)的。

第五、持續(xù)前行。訓練的目的是為了參加比賽，在比賽沒有開始之前，每一天都要堅持不放松，任何一絲的懶惰與懈怠，都會產(chǎn)生無法預料的影響。其實對每一個人來說，自己定一個參加某項比賽的想法，根本不是什么難點，真正的挑戰(zhàn)是把它作為自己的永久目標，甚至需要一生都為之付出努力。

企業(yè)實施項目化管理模式，構(gòu)建的是一套企業(yè)管理的系統(tǒng)，企業(yè)的領導者需要把這一理念傳達給企業(yè)的各級員工并帶領大家為之拼搏，一旦系統(tǒng)完善并發(fā)揮作用，將會產(chǎn)生飛輪效應，項目化管理的價值將會得到彰顯。

企業(yè)項目化管理模式的建立步驟

一、 統(tǒng)一目標，確定企業(yè)想去向何方

二、 認知差距，就是企業(yè)現(xiàn)狀和理想狀態(tài)之間的距離，企業(yè)很難直面當下的問題，否定以往的成功

三、 明確路徑，企業(yè)要明確需要怎么做，需要用到ETS和WBS，需要強調(diào)大項目由老大完成，其本質(zhì)是藍軍思維，再造一個新的企業(yè)，就像海爾的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)。

四、 第四個步驟就是采取行動，就是企業(yè)如何管理好進程。物業(yè)服務企業(yè)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，必須把項目化管理模式堅持到底，既要有企業(yè)初創(chuàng)時一樣的熱情與激情，還要善于創(chuàng)新，既關注漸進式的創(chuàng)新，也采取顛覆式創(chuàng)新。企業(yè)在發(fā)展的道路上必須保持平衡穩(wěn)步發(fā)展，做好項目化組織管理和人員管理，保證組織能力為企業(yè)經(jīng)營提供動力；做好項目化項目化管理向項目化運營的轉(zhuǎn)化，保證物業(yè)服務項目的服務質(zhì)量；堅持項目化經(jīng)營的方法。

五、 第五個是永續(xù)的優(yōu)化，是企業(yè)如何才能持續(xù)不斷的發(fā)展，堅持高強度和高頻度循環(huán)，時刻提升項目化管理的成熟度，項目化管理成熟度企業(yè)要一年或半年要盤點一下，明確一些指標，確定哪些指標提升了，哪些下降了，這樣就對企業(yè)有了一個很好的判斷。

項目化管理模式的特點就是組織能夠不斷的自我否定、自我優(yōu)化，動態(tài)的與內(nèi)外部環(huán)境保持平衡，克服發(fā)展的阻力，不斷的前行。企業(yè)要成為百年老店不易，成為基業(yè)長青的百年老店更是艱難，只有堅持正確的企業(yè)文化，讓企業(yè)的文化植入每一名員工的心靈，實現(xiàn)組織能力的優(yōu)化與提升，保持健康的組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)永續(xù)優(yōu)化的夢想成真。

浙江新和成股份有限公司總裁助理葉月恒交流

劉總對項目化的精髓總結(jié)得非常好，對項目化理解很深刻，又結(jié)合了物業(yè)的實踐，這樣的分享，對我們這些對項目化認知還很粗淺的人員，是一個寶貴的經(jīng)驗。劉總說：項目化管理是通過活化原有的組織架構(gòu)，形成很多個小微的工作團組，點燃他們在企業(yè)中創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的激情，建立良好的經(jīng)營管理系統(tǒng)，這是很好的總結(jié)。劉總分享的經(jīng)驗和總結(jié)，我們會在線下再討論吸收，也完全明白項目化是一個系統(tǒng)工程，需要循序漸進的推進，過程中也會遇到困難和問題，我們需要有目標、有團隊、有方法、有毅力。

南開大學楊坤教授分享

劉總為我們深入探討項目化管理，不僅做了實踐，還有許多理論思考。項目化意味著企業(yè)要多想、多用項目和項目管理，但還要處理好與戰(zhàn)略、運營的關系，劉總多做了很好的思考和嘗試，祝賀！物業(yè)服務是非常特殊的服務業(yè)，尤其面向老百姓的：服務的再好，對現(xiàn)有居民不能提價，也無法擴大用戶，因為小區(qū)居民就這么多，只能服務好這個品牌拿下第二個項目。物業(yè)服務，覺得將來的方向，是不僅做好物業(yè)服務，還能通過物業(yè)服務增值自己的品牌，并通過自己的品牌，增值服務對象--企業(yè)或小區(qū)的品牌。當代品牌建設的一個突出特點是，外在表現(xiàn)為產(chǎn)品和服務，內(nèi)在支撐為觀念和理念創(chuàng)新+管理創(chuàng)新+技術創(chuàng)新，項目化管理都能扮演重要角色。劉總的物業(yè)服務項目化搞好了，并通過專著、文章宣傳出去，再加上業(yè)績支撐，定能提升品牌價值，品牌就可以溢價，用這個來解決物業(yè)服務不好提價的問題，算是一個路徑吧。

我初步判斷，劉總今天的發(fā)言基本涉及到了如下問題：如下問題：“項目化管理如何定義，實質(zhì)是什么，誰是項目化管理的主體、客體/對象，項目化管理的職能/要素？項目化管理知識能力要求，項目化管理必備的方法和工具，項目化管理的階段、過程、模式、體系，項目化管理的績效體現(xiàn)，項目化管理面臨的問題和挑戰(zhàn)”。

還請咱們秘書們好好整理成書面的東西，供大家學習，再整理成一個文章形式的，咱們下期電子期刊發(fā)表。今天也算跟大家都約稿了。

問題研討

葉總：請問劉總，我們新和成在兩年前已經(jīng)開展了劃小核算單位的實踐，你看這是實施項目化管理的必須前提嗎？

劉總：我感覺和行業(yè)有關，如果能成為網(wǎng)絡化組織，就可以。劃小核算單位既可以是虛擬的也可以是現(xiàn)實的。

楊教授：覺得劃小核算單位還不能算是項目化或與項目化有關，組織大量的跨職能團隊算，開始廣泛應用項目和項目管理理念和方法。

葉總：請問劉總，在人才緊缺的問題上，你們使用項目化管理了嗎？有成效嗎？

劉總：用項目化把崗位的工作固化下來，就可以讓新手快去上手，既省錢，還能提升競爭力。

本期空中沙龍真是“干貨”十足，劉總結(jié)合自身企業(yè)深入探討項目化管理，與大家分享經(jīng)驗，讓參加沙龍的每一個人都受益匪淺。本期沙龍空前熱烈，大家各抒己見、百家爭鳴，讓這些問題不再困擾我們、阻礙我們！

至此，企業(yè)項目化管理俱樂部第十一期空中沙龍圓滿結(jié)束！